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Tenir la terre sans la posséder : commodat, bail rural, pâturage, SAFER

Une association qui cultive sans être propriétaire tient la terre par un titre : prêt gratuit, bail rural, convention de pâturage, occupation précaire ou attribution par la SAFER. Chaque titre protège plus ou moins l'usage, et chacun a ses pièges, que la jurisprudence de la troisième chambre civile permet de repérer.

En bref - Le commodat (prêt à usage) n'est sûr que s'il reste gratuit : la prise en charge de la taxe foncière ou un service rendu au propriétaire suffit pour que le juge y voie un bail rural [3][4]. - Sans terme convenu, le prêteur peut reprendre la terre à tout moment, en respectant un préavis raisonnable [10]. - Une association peut être preneuse à bail rural dès qu'elle exerce elle-même l'activité agricole [11] ; elle doit alors obtenir l'autorisation d'exploiter, faute de quoi le bail peut être annulé (L. 331-6) [2]. - Convention de pâturage, occupation précaire et convention avec la SAFER échappent au fermage, au prix d'une protection moindre [2]. - La SAFER peut rétrocéder des terres à une association : la Cour de cassation l'a constaté pour un conservatoire d'espaces naturels, mais la préemption a été annulée faute de projet précis [14][15].

Information générale, pas un conseil. État au 1er octobre 2026. Complète le dossier « association et activité agricole ».

1. Le commodat : gratuit, ou requalifié

Le prêt à usage est le contrat par lequel une partie « livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi » ; il est « essentiellement gratuit » (C. civ., art. 1875 et 1876) [1]. Il échappe au statut du fermage, qui ne vise que la mise à disposition « à titre onéreux » d'un immeuble agricole, disposition « d'ordre public » (C. rur., art. L. 411-1) [2]. Toute la question est donc de savoir ce qui, aux yeux du juge, rend la mise à disposition onéreuse. Le caractère onéreux relève de l'appréciation souveraine des juges du fond [3] ; la jurisprudence donne néanmoins des repères.

Ce que l'emprunteur prend en charge Décision Solution
« Toutes les charges afférentes à l'exploitation du bien, notamment la taxe foncière » Cass. 3e civ., 14 janv. 2004, n° 02-12.663, publié [3] Bail rural : caractère onéreux souverainement retenu, sans qu'il faille comparer ces charges à la valeur locative
Entretien régulier, pendant quinze ans, d'une autre propriété du prêteur et cotisations d'une association syndicale d'irrigation Cass. 3e civ., 20 juin 2019, n° 18-17.754 [4] Bail rural : un service rendu au propriétaire est une contrepartie
« Impôts et taxes de toute nature grevant le bien », dans un acte intitulé « prêt à usage purement gracieux » Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-14.204 [7] Requalification acquise ; fermages réclamables depuis l'origine (dix-sept ans), la prescription ne courant qu'à compter de la décision qui requalifie
Taxe foncière payée par un indivisaire laissé en possession Cass. 3e civ., 29 sept. 2015, n° 14-15.090 [5] La cour d'appel y voyait une contrepartie ; cassation sur un autre point (accord unanime des indivisaires)
Assurance des bâtiments, charges non exclusivement dues par le propriétaire Cass. 3e civ., 14 avr. 2016, n° 14-27.998 [6] Pas de bail : l'assurance de qui doit rendre la chose n'est pas une contrepartie
Mise à disposition réciproque de parcelles entre deux propriétaires Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 25-15.803, publié [8] Pas de bail : l'échange de jouissance n'est pas un prix

Deux règles s'en dégagent. D'abord, payer ce qui incombe au propriétaire (taxe foncière, charges de propriété) ou lui rendre un service régulier fait basculer le prêt vers le bail. Ensuite, la charge de la preuve pèse sur qui invoque le bail : une association qui revendiquait un bail sur un domaine de l'Hérault a été déboutée, faute de prouver des contreparties effectivement versées au propriétaire (Cass. 3e civ., 17 févr. 2022, n° 20-10.427, association Le Nouveau Monde) [9].

S'il veut rester emprunteur, un collectif veillera à ce que la convention laisse la taxe foncière au prêteur et ne prévoie ni loyer déguisé, ni panier de légumes, ni travaux sur d'autres terres du propriétaire. S'il veut au contraire la protection du fermage, il a intérêt à ce que la contrepartie soit écrite et prouvable dès l'origine. Dans les deux cas, l'activité reste soumise au contrôle des structures, qui vise la mise en valeur quel que soit le titre (L. 331-2, I, 3°, b) [2].

2. Reprendre la terre prêtée

Le prêteur ne peut retirer la chose « qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée » (art. 1888) ; le juge peut ordonner une restitution anticipée en cas de « besoin pressant et imprévu » du prêteur (art. 1889) [1]. Pour un bien d'usage permanent sans terme prévisible, comme une terre, la Cour de cassation admet que le prêteur « est en droit d'y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable » (Cass. 1re civ., 3 févr. 2004, n° 01-00.004, publié) [10]. L'emprunteur n'a droit qu'au remboursement des dépenses extraordinaires, nécessaires et urgentes engagées pour conserver la chose (art. 1890) [1] ; il n'a ni droit au renouvellement ni indemnité pour amélioration.

Un commodat sans terme écrit vaut donc à peu près une tolérance ; un terme fixé (dix ou quinze ans) est la seule protection que le prêt puisse offrir. C'est un titre de confiance, utile avec un voisin ou un porteur foncier qui partage le projet, pas contre un héritier ou un acquéreur.

3. Le bail rural à une association

Une association peut être preneuse. Dans un arrêt publié, la Cour de cassation a cassé l'arrêt qui refusait le statut à une association de promenades équestres : dès lors qu'elle nourrissait et préparait elle-même les animaux, son activité était agricole (L. 311-1) et la convention, payante, était un bail rural (Cass. 3e civ., 14 janv. 2015, n° 13-26.380) [11]. Un collectif sans personnalité morale, la communauté de l'Arche, a même tenu un bail à ferme pendant près de cinquante ans ; mais ses membres n'avaient aucun droit propre au bail (Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 20-20.464) [12].

Ce que le statut apporte : neuf ans minimum (L. 411-5), droit au renouvellement, résiliation limitée à des motifs légaux (L. 411-31), fermage encadré par arrêté préfectoral [2]. Ce qu'il impose : la cession du bail est interdite hors du cadre familial (L. 411-35), ce qui protège l'association contre une captation mais empêche de transmettre le bail à une autre structure [2]. Et surtout l'autorisation d'exploiter : une exploitation « ne comportant pas de membre ayant la qualité d'exploitant » y est soumise quelle que soit la surface (L. 331-2, I, 3°, b), et le refus définitif ou l'absence de demande « emporte la nullité du bail » (L. 331-6) [2]. Pour les petites parcelles hors corps de ferme, l'arrêté préfectoral pris en application de L. 411-3 permet d'écarter certaines règles du statut, dont la durée de neuf ans [2].

Bail rural environnemental. Des clauses de pratiques (prairies non retournées, haies, absence de produits phytosanitaires, etc., R. 411-9-11-1) peuvent être stipulées notamment lorsque le bailleur est une personne publique, une association agréée de protection de l'environnement, une fondation reconnue d'utilité publique ou un fonds de dotation (L. 411-27) [2]. C'est l'outil naturel d'un porteur non lucratif qui loue à un collectif.

4. Hors du fermage : les autres titres

Titre Base Durée Protection de l'usager Association possible ?
Commodat C. civ. 1875-1891 [1] Libre ; reprise avec préavis raisonnable si pas de terme [10] Faible Oui
Bail rural L. 411-1 s. [2] 9 ans minimum, renouvelable Forte Oui [11], sous autorisation d'exploiter
Convention pluriannuelle de pâturage L. 481-1 [2] 5 ans minimum (jusqu'à 9 par arrêté) Moyenne, loyer encadré Oui, texte muet sur la forme ; zones de montagne ou pastorales (L. 113-2)
Occupation précaire L. 411-2 [2] Liée à la cause de précarité Faible Oui, si la cause est réelle (succession, changement de destination prévu)
Convention de mise à disposition SAFER L. 142-6 [2] 6 ans, renouvelable une fois Faible Douteux : la mise en valeur doit être « effectuée par des agriculteurs »
Occupation du domaine public CG3P L. 2122-3 [13] Fixée par l'acte « Précaire et révocable » Oui

L'article L. 411-2 écarte le statut pour les conventions conclues en application de lois particulières, pour les biens soumis au régime forestier, et pour trois cas d'occupation précaire : succession en cours, maintien d'un ancien preneur, bien dont « la destination agricole doit être changée » [2]. Une commune qui confie une terre à urbaniser plus tard peut donc conclure une occupation précaire ; une terre durablement agricole ne s'y prête pas.

Obligation réelle environnementale. L'ORE n'est pas un titre d'usage : c'est un contrat par lequel le propriétaire grève son bien, et les propriétaires suivants, d'obligations écologiques au profit notamment d'« une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l'environnement », pour 99 ans au plus (C. env., art. L. 132-3) [13]. Une association peut être cocontractante. Combinée à un commodat ou à un bail, l'ORE fixe la destination du sol au-delà d'une vente.

5. La SAFER : candidater, être attributaire

Les SAFER acquièrent pour rétrocéder (L. 141-1, modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026) et préemptent pour des objectifs listés, dont l'installation, la lutte contre la spéculation et « la protection de l'environnement » (L. 143-2) [2]. Les biens sont attribués « aux candidats, personnes physiques ou morales », au regard notamment de leurs compétences, de leur capacité financière et de « l'intérêt économique, social ou environnemental de l'opération », après appel de candidatures affiché en mairie (R. 142-1, R. 142-3) [2]. Rien n'exclut une association ; la priorité donnée à l'installation et à la consolidation d'exploitations joue en sa défaveur face à un jeune agriculteur.

La jurisprudence montre une association attributaire : un conservatoire d'espaces naturels du Nord, à qui la SAFER avait rétrocédé des terres préemptées au titre de l'environnement. La préemption a été annulée parce que la décision ne décrivait pas de projet concret ; l'acquisition dans une ZNIEFF « ne constituait pas en soi un projet » (Cass. 3e civ., 28 sept. 2011, n° 10-15.008, publié), et l'annulation a été opposée à l'association attributaire (Cass. 3e civ., 25 juin 2020, n° 19-16.449) [14][15]. Une candidature associative doit donc porter un projet écrit, daté, rattaché à un objectif de L. 143-2.

Le levier de L. 331-2, III. Quand le candidat à la rétrocession doit obtenir une autorisation d'exploiter, l'avis favorable du commissaire du Gouvernement « tient lieu de cette autorisation » [2]. Pour une association sans exploitant, c'est la seule voie où l'autorisation est absorbée par la procédure SAFER. Le cahier des charges peut imposer dix ans de maintien de l'usage agricole et soumettre toute revente à l'accord de la SAFER (R. 142-1) [2] : une contrainte, mais aussi un verrou contre la spéculation.

6. Qui porte la terre

Le titre ne vaut que ce que vaut le propriétaire. Les montages où la nue-propriété est placée hors du marché sont décrits sur le site frère communs.actitude.org ; on s'y reporte plutôt que de les recopier :

La fiche Treynas, selon laquelle un bail rural « suppose un preneur exploitant », est à corriger au vu de l'arrêt de 2015 [11].

Ce qui reste incertain

Sources

Consultées le 1er octobre 2026.

  1. Code civil, art. 1875, 1876, 1888, 1889, 1890 (LEGIARTI000020616173, 000006444687, 000006444798, 000006444808, 000006444818), miroir de Légifrance : https://codes.droit.org/payloads/Code%20civil.xml
  2. Code rural et de la pêche maritime, art. L. 113-2, L. 141-1, L. 142-6, L. 143-2, L. 331-2, L. 331-6, L. 411-1, L. 411-2, L. 411-3, L. 411-5, L. 411-27, L. 411-31, L. 411-35, L. 481-1, R. 142-1, R. 142-3, R. 411-9-11-1, version au 30 sept. 2026 : https://codes.droit.org/payloads/Code%20rural%20et%20de%20la%20p%C3%AAche%20maritime.xml
  3. Cass. 3e civ., 14 janv. 2004, n° 02-12.663, Bull. 2004 III n° 6 : https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20040114-0212663
  4. Cass. 3e civ., 20 juin 2019, n° 18-17.754 : https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20190620-1817754
  5. Cass. 3e civ., 29 sept. 2015, n° 14-15.090 : https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20150929-1415090
  6. Cass. 3e civ., 14 avr. 2016, n° 14-27.998 : https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20160414-1427998
  7. Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-14.204 : https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20230615-2114204
  8. Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 25-15.803, FS-B : https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20260702-2515803
  9. Cass. 3e civ., 17 févr. 2022, n° 20-10.427 : https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20220217-2010427
  10. Cass. 1re civ., 3 févr. 2004, n° 01-00.004, Bull. 2004 I n° 34 : https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20040203-0100004
  11. Cass. 3e civ., 14 janv. 2015, n° 13-26.380 : https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20150114-1326380
  12. Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 20-20.464 : https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20211124-2020464
  13. Code de l'environnement, art. L. 132-3 (LEGIARTI000045213769) ; Code général de la propriété des personnes publiques, art. L. 2122-3 et L. 3111-1 : https://codes.droit.org/
  14. Cass. 3e civ., 28 sept. 2011, n° 10-15.008, publié : https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20110928-1015008
  15. Cass. 3e civ., 25 juin 2020, n° 19-16.449 : https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20200625-1916449

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